投资公寓有什么风险,投资公寓房划算吗

　　最近很多朋友都在问我要不要投资一套公寓。键盘哥每次都大声喝酒。今天我就给大家全面普及一下公寓相关的问题。

　　买公寓是很多房地产专业人士常犯的错误，被键盘哥列为房地产投资三大坑之一(写字楼、公寓、别墅，请注意“投资”二字)。

　　首先简单说一下什么是公寓。在中国的房地产法律法规中，没有公寓这种东西，只有住宅楼和办公楼。所谓公寓就是把人塞进办公楼，你们政府管不着我睡哪里。

　　因此，这是公寓最大的谎言，因为它与房子完全不兼容。

　　第二，绝大多数公寓环境非常差，一楼有10户甚至20户。那些经营酒店、公司甚至从事非法活动的人都没有生活经验。这也让公寓失去了最基本的居住属性。

　　第三，公寓作为商住楼，没有学区，没有燃气，不能用抵押，只能用高额商业贷款，产权只有40年。

　　第四，最重要的一点：流动性差!由于不是住宅，公寓的转让税极高，大约在15%-20%之间，这不是中介费。同样的住宅，2年只需要2%左右。在这种情况下，二手公寓的交易极其困难，很难按原价出售。因为即使你按原价卖，对买家来说价格也上涨了20%。买家只想买公寓，为什么不买新的?仍然有很多新公寓滞销。

　　在这里，关于流动性，键盘哥必须再次强调：我们买房是花钱的，但实际上我们根本不花钱，因为住宅流动性好，随时可以出售，所以买房只是相当于在银行存钱(至少在目前供不应求的情况下)。而且我们买流动性低的商品，真的是花钱，比如家具。买了就买了，不能再卖了。公寓是流动性差的产品。你买了以后，钱会浪费，本金会损失，因为卖不出去。

　　另外，公寓价格。有人说公寓的租售比高。嗯。是的，那又怎样?听过那句名言：你要的是收入，别人要的是本金?在商业领域，除了收入，最重要的是退出机制。如果没有退出机制，本金就会流失，这也是股市和未来Reits的意义所在。公寓的租金收入是5%，意思是20年后回到原来，20年后开始赚钱;房子的租金收入是2%，第一年其实是赚钱的。因为住所=现金。

　　有些朋友看到这个肯定会反驳：键盘哥，你说的太绝对了。买公寓不代表本金没了，因为公寓无论如何还是可以卖点钱的，加上这几年的房租，所以不能说买公寓就是亏。

　　这句话是对是错。键盘哥会给你详细分析。

　　房地产风很大险

　　世界上没有只涨不跌的东西，即便是买房也会有下跌甚至崩盘的风险，这点大家一定要清楚。所以存款和房产是完全不一样的资产，前者是无风险资产，后者是高风险资产。换句话说，当你涉足房地产了之后，你的收益就绝不能和存款理财去比较，因为风险相差无数倍(不理解的朋友可以参考银行理财收益4%，P2P收益10%。你绝对不可以认为P2P是更好的理财方式!)。

　　机会成本

　　经济学上，有一个最重要的概念，叫做机会成本。也就是本可以做IT的，你非要去搬砖。那么你失去了做IT的收入，这笔收入就是搬砖的机会成本。放在公寓上的意思就是，这笔钱你本可以买住宅的，你却买了公寓，就失去了住宅的收益，那么买公寓的成本里必须加上“没买住宅损失的钱”。

　　说句人话就是，当你买了公寓的时候，你就已经涉足高风险资产了。此时你不能和理财比收益，而要和其他风险资产(比如住宅)比收益，比不过别人就是亏损的!由于公寓的风险和住宅一样甚至更高，收益却不如住宅，所以买了公寓实在是亏大发了!

　　有人说，你凭什么说住宅一定涨?其实在这个问题上涨不涨无所谓的，因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱，是一起涨跌的。而且公寓涨的更少，跌的更多。一旦住宅跌了，那你的公寓就要坠机了。。。损失更多。。。

　　下面，我们举个例子。我随便在网上找了个上海公寓，见下图

　　这个公寓，最近卖到18700元，而且是挂牌461天才碰上了有缘人。

　　如果想要快速卖掉得挂多少钱呢?13400元!

　　你猜这个公寓开盘价多少

　　这个公寓，最近卖到18700元，而且是挂牌461天才碰上了有缘人。

　　如果想要快速卖掉得挂多少钱呢?13400元!

　　没错，2011年就卖13000元了。8年涨了5000块，大概40%的收益，年收益大概4%。而贷款利息就不止4%了，也就是亏本。。对那位甩卖老哥来说，帮别人免费持有了8年。。。亏的连屁股都没了。。。如果11年买了住宅。。天哪。。。

　　这还是在供给严重不足的上海。如果是在其他二三线城市，就惨的难以想象了。