国企进入新兴行业 | 草根创业生活网

近日在园区中国出品：2016中国产业地产夏季培训班上，园区中国总策略师、火花S-Park创始人宋振庆说，“2011年可以被看作中国产业地产的元年，其中一个原因就在于民营产业地产商纷纷开始登陆资本市场，成为产业地产上市季的重要主角活跃着。”

曾经何时，中国产业地产是国资的天下，从1979年蛇口工业园一声炮响开始，国资平台主导下的产业园区一直是这个行业的主流力量，我们甚至夸张的表述过，“中国政府才是最大的产业地产商”。张江高科、东湖高新、苏州工业园、天津泰达、南京高科、浦东金桥、陆家嘴、漕河泾、成都高新这些早期政企合一的国资平台在中国产业地产前30年发展起到了无可替代的关键作用。

而在最近这5年里，很多民营产业地产商越来越被行业和资本市场所熟悉，华夏幸福、宏泰发展、亿达中国、光谷联合、联东集团、华南城、卓尔集团、毅德控股、五洲国际、宇培、易商这些高度市场化的产业地产商，为一直以来国资园区平台主导下的中国产业地产江湖发展带来了更多活力、创新和亮色。

不过，最新的一些迹象显示，产业地产正在迎来新一轮“国进”的大潮。

以一个我们最近经历的最典型例子来印证。在7月21日的园区中国出品：2016中国产业地产夏季培训班上，一共有110家企业、200人参与到培训当中。值得注意的是，其中69家是央企、国企和政府部门，占比63%，其中包括：

中海外集团、中粮集团、中节能、中建八局、中铁产业园、中国金茂、中交集团、中建国际、新兴重工、三元集团、前海控股、苏高新集团、华鑫股份、天津临港、泰达集团、深圳特区建发、深圳大沙河建设、西安北投实业、和达高科、南通沿海开发集团、中泽集团、北京未来科技城、重庆南坪、西咸新区、杭州经开区、长春高新区、大连普湾新区等。

可以留意这些名单未来一段时间的动作，它们之后很多可能会成长为产业地产领域新的大象。

无疑，这是一个引人关注的重要迹象，这些重量级的央企、国企群体都正在跃跃欲试地冲进产业地产领域，而这些还仅仅是整个中国国资力量涌入产业园区市场大潮的缩影而已。

　　这股潮流背后，国家意志的推手是首要的决定因素。

7月26日，国务院办公厅发布了《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》，这意味着中国央企重组开启了新的时代。

7月4日，中共中央总书记习近平在全国国有企业改革座谈会上强调，国有企业是壮大国家综合实力、保障人民共同利益的重要力量，必须理直气壮做强做优做大；尽快在国有企业改革重要领域和关键环节取得新成效。

自2015年国企改革的顶层设计——中央《关于深化国有企业改革的指导意见》及配套文件陆续出台后，各地新一轮的国资国企改革在不断深入推进。

很明显，中央希望国资不断做大做强，但以往很多国资做大做强的渠道倾向于两个，一个是并购，一个就是做房地产。但由于几年前央企地王风波和近几年房地产市场的猛涨引发中央强烈不满而不断颁布国资体系的地产禁令，再加上很多国资在政府要求下要承担一些区域发展和产业提升的职能，因此，进军产业地产对于这些国企来说，看上去是最能“忠孝两全”，或者说，是鱼和熊掌兼得的业务。

这其中的一个典型就是深圳投控。在这一轮深圳国资改革大戏中，直接代表深圳国资委的巨无霸深圳投控是当之无愧的带头大哥。在它的改革方案中就明确提到，到2020年，深投控布局结构将更趋合理，主要资产集中到金融、产业地产、新兴产业和公共服务领域；以管资本、调结构为主线，调整优化产业布局，推动优势资源向以金融为主的高端服务业、以产业园区开发运营为主的房地产业、以新材料和节能环保为主的新兴产业集聚。

显然，产业地产成为深投控改革转型的核心抓手，既能够保证规模做大做强，又保证产业扶持有足够量级的载体，还能够通过资产、资本、资源来引导战略产业集聚，是一举三得的明智策略。

除了深圳投控这种国资委层面的平台公司外，深圳一些市级、区级平台也在产业地产方面积极发力。这次来参加园区中国夏季培训班当中，就有包括前海控股、深圳特区建发、深圳大沙河建设这三家政府平台公司来向园区中国寻求一些合作的可能性。

“政府要我们打造成为深圳园区领域的标杆，有可能的话还要向外部输出扩张。”深圳特区建发的代表向园区中国表示。但是除了这种必须严格执行的政治诉求之外，公司自身的顶层设计和战略设定如何来考虑，他们其实还并没有一个明确的思路。

类似这样的情况在全国相当普遍，这是为什么如此高比例的国企央企来参加园区中国这次培训，大家基本都抱着能够找到一些可行思路和可模仿案例的心态。

比他们领先一步的“前辈”们正在试图插上资本之翼来助推产业地产业务的飞速发展。去年到今年，先后有上海临港、招商蛇口、南山控股（宝湾）已经或正在通过重组与借壳登陆A股资本市场，它们的背后当然是上海市政府、深圳市政府乃至整个国资委层面的强力扶持推动。

产业地产另一个崭新的主战场也更利于国企们的发挥，即一个核心城市区域性的园区盘活、城市更新和旧城改造。这一类的更新式开发涉及众多社会效应，需要平衡诸多方面的利益，相比于更看重经济利益的民企而言，国企介入可能更为合适一些。

尤其在上海，这种局面体现得更为明显，比如我们前不久调研的上海临港，正在以“漕河泾”的品牌进行园区的盘活开发，以及以“新业坊”的品牌进行城市更新项目的拓展，目前势头颇猛。

导致这种情况的一个更为现实的原因在于，很多老厂房、工业用地本身就在这个国企手中，出于肥水不流外人田的考虑，这些国企自然是当仁不让了，典型除了上海临港、张江高科、浦东金桥、外高桥这些土着地主以外，还有这次同国企进入新兴行业样参与到园区中国培训班的上海华鑫股份，上周我们也刚刚完成了对它的调研。

这家曾经是上海仪电集团旗下的制造业企业，在2009年开始向产业园区领域转型，目前的主要焦点就放在城市更新项目上，已经在漕河泾东区、浦东张江、金桥等区实施了100多万方的工业地块二次开发，成效卓着。

这种情况同样发生在北京和深圳，典型企业是大踏步进入产业园区领域的首钢集团和主导文旅产业与城市更新的华侨城。

而在比较火热的城镇化、片区、园区PPP领域，相对于民企的观望情绪，国企则是当仁不让。

2016年2月，青浦区重固镇与中国建筑第八工程局有限公司和中建方程投资发展有限公司组成的联合体签订合作协议，启动重固镇新型城镇化PPP项目。该项目合作周期10年，近期投资约120亿元。