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政策频出企业纷纷入局
2015年1月，住建部首次提出培育住房租赁市场，随后住房租赁市场发布多个文件。其要点主要包括培育租赁住房供应主体、鼓励住房租赁消费、支持租赁住房建设、加大政策支持力度。此后，省级地方政府也先后发布了相关指导文件。值得一提的是，为支持租赁住房建设，政府也在土地供应上予以倾斜。从北京未来几年的住宅用地供应计划看，北京租赁地块供应量大且区位较好;从上海2018年上半年的土地成交情况看，上海共出让11块租赁用地，均以底价出让，规划建筑面积总共平方米。
近年来，一线城市二手住宅租金指数逐年上涨。即使如此，租金上涨速度依旧远远低于房价的上涨速度，导致了逐年下降的租金回报率。同时，一线城市租金收入比非常高，租房者愿意支付高额的租金，从侧面可以反映出租房市场的需求非常强烈。当前我国租赁市场存在多个痛点，包括租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配;房东端面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力;政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。
由此，长租公寓应运而生，对客户而言，其主要特点为房源信息真实、租金价格透明。根据住房供应方式，长租公寓可分为分散式和集中式。集中式是运营商对获取的整栋楼宇进行统一改造后出租;分散式是指运营商向分散的个人业主收取房源，改造后出租。目前长租公寓运营商主要分为四个种类：开发商、酒店、房屋中介公司、专门的创业公司，他们通常根据其自身的优势选择不同的供应模式。目前我国长租公寓行业主要有三个盈利点：租金差、服务费、衍生增值服务。
长租公寓是一个前期需要大量沉淀的产品，资金融通的重要性不言而喻。目前长租公寓主要的融资方式为建立资产支持计划、发行公司债和股权融资，其中较多的是建立资产支持专项计划。2018年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。截至2018年5月11日，我国市场上已成功发行或已获交易所审批通过的住房租赁资产证券化产品共14单，涉及融资规模达亿元。
我国目前租赁住房证券化项目发行主要分为三个步骤：一是原始权益人和基金管理人成立私募基金，并出资认购全部份额，同时管理人成立专项计划。二是原始权益人将基金的份额转让给专项计划，获得对价。而专项计划是基金的资金实缴方。三是重资产模式中私募基金通过购买项目公司股份(包含物业产权)，获取物业未来的租金收益。轻资产模式没有产权，一般是通过向项目公司发放贷款、购买债权或受益权来获取物业未来的租金收益。
资产证券化是长租公寓企业盘活存量资产、快速扩张规模、获取收益的有效途径。国际成熟市场的(房地产投资信托基金)就是主要以租赁物业资产为投资标的、以标的租金收入为主要收益来源的一种投资工具。我国目前的证券化项目还不满足的标准，存在多重征税等问题，但随着政策的支持、法律的完善，可以期待未来运营商将从发行类产品，转向以具有稳定现金流的成熟物业为基础资产，发行可公开交易的产品。
借鉴国外成熟市场经验
发达国家住房市场租售并举，需求方面，住房自有率不高，大多为60%-70%，居民租房意识较强;供给方面，国外租金回报率普遍在2.5%到5%之间。因此，与发达国家相比，我国的租房率和租金回报率还有很大提升空间，意味着租赁市场有着极大潜力。
目前国外租赁住房市场有两大特征：一是供应主体机构化。发达国家在租赁市场发展初期通常会由政府建设公租房，后期市场上逐渐涌现大量的专业机构管理和提供租赁住房。我国还处于租赁住房市场的初步发展阶段。二是完善的租赁政策法律体系。发达国家政府借助市场力量增加租赁住房供给的同时，逐步建立完善的租赁政策法律体系。我国尚未有相关较完善的政策法律，但是政府提出的相关文件已精准地概括了国际成熟租赁市场的几个要点，在未来可以预计我国将逐渐由政府引导，建立和完善租赁住房市场。
EQR和大东建托分别是美国和日本的两家租赁公寓运营公司，它们分别是集中式公寓和分散式公寓经营的良好示范。EQR于1969年成立，1993年在纽交所上市，目前市值约为人民币1500亿元。它专注于在大城市和高人口密度的郊区以及沿海地区的租赁物业的获取、开发和管理，截至2017年底，EQR已投资305个物业，包括个公寓单元，大部分为完全自有。EQR通过统一运营标准，来提供标准化的物业服务和专业的维修服务，并降低单位运营成本，规模效应使其管理费用率达到2%-2.5%，为同行业最低，比平均水平还低一半。
根据EQR的发展经验来看，从跑马圈地到精准经营，集中式公寓的核心最终还是需要落在年轻人较多的发达城市，并且要尽早抢占市场和交通便利的房源位置，后期就会逐渐形成进入壁垒。再配合良好的融资渠道、后期运营管理，形成规模效应，最终依靠稳定的租金收益持续运转。而从大东建托的经营特点来看，对从私人业主处获取的房源进行管理，由于包租模式的限制，分散式公寓需配合其他相关服务获得租金以外的增值收益。例如租赁产业链上的租赁房屋的建造、设计，房产信息网站，租赁中介公司等等。为获取房屋业主信任以及市场口碑，分散式公寓还可以通过广告的方式提高品牌认知度。
因此，就国际经验来看，主重资产运营的运营商，如开发商系，将会迅速布局一线、新一线城市;主轻资产运营的运营商，如中介系，将会配合相关增值服务以获取租金差以外的收入。
租赁市场将迎快速发展
当前，我国租房意愿低的原因之一就是承租人权益保障体系有待完善，包括房源信息虚假、房东随意涨租侵犯房客利益、租售不同权等。但是，目前政府正在做出相应努力。一是建设政府住房租赁平台。自去年年底以来，我国已有10余个城市的政府住房租赁交易服务平台上线。与市场上已有的租赁平台相比，政府平台房源均有审核备案，信息更可靠。二是规范租金水平。北京发布相关政策明确要求规范租金、押金的收取和支付;要求保障承租人合法稳定居住。上海、广州等城市出台的关于加快发展当地住房租赁市场实施意见中也有类似表述。三是部分城市率先在教育方面推进租售同权的实践。
今年6月，自然资源部确认全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。不动产登记联网是全国开征房地产税的基础，房地产税的征收不仅会抑制住房投机热度，而且参考发达国家住房市场可以发现，房地产税的征收将激励有闲置房屋的个人业主出租房屋，有利于盘活存量住房。过多的租金管制并不能起到保护承租人的作用，随着租赁住房供应量的提升，我国的租赁住房市场将逐渐改善承租人弱势的现状。
在需求层面，目前我国租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定，且高校毕业生数量在持续增长。同时，由于房价高企、户籍限制、户型需求、政策维护承租人利益等方面原因，人们的租房意愿将上升，即租房比例将上升。而需求端存量规模已达1.3万亿元，增量亦是可期;在供给层面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频出，租赁住房用地低价出让、租赁住房资产支持证券发行，房企、酒店、房屋经纪公司、创业公司纷纷入局。笔者预计，开发商将从开发-出售的经营模式逐渐转变为开发-部分持有的经营模式。而其他类别的运营商也将充分发挥优势，逐渐形成可盈利的经营模式。同时，在与国际成熟住房市场的比较中发现，我国租房市场有着极大的发展空间，住房租赁市场发展潜力巨大。
