鲸鱼统计学家认为：“投资商铺，核心在于投资回报率。”
那么如何计算商铺的投资回报呢？
这里有一些计算店铺投资回报率的方法。
1、租金回报率每月租金收益12/购房总价
那么店铺的投资回报率为：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%
优点：这种方法计算简单，对一次性付款的分析会更准确。
缺点：但由于只考虑租金和房价，适用范围相对有限，不适用于使用按揭贷款购房的返还。
如果细分，商铺的投资回报也可以分为贷款和不贷款两种计算方式。
全额现金支付：投资净现值回报=年租金/(店铺总投资资本-含税转售价格)
按揭贷款：投资回报净现值=(税后月租金-每月还款)12/(首付总额-含税转让价格)
2、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房时间内的按揭款)
假设商铺首付100万，贷款60万，抵押20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。
那么这家店的投资回报率=(14000-4277)* 12/(1000001026682)=5.76%
优点：考虑租金、价格和前期主要投资，比租金收益分析法更适用，可以估算资本回收期的长短。
缺点：没有考虑前期其他投入和资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。而且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3、租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)12购买房屋总价
用这种方法计算出来的比例越大，越值得投资。
优点：考虑到租金、房价两个因素的相对关系，选择“优秀楼盘”是一个简单的方法。
缺点：没有考虑所有的投入产出，没有考虑资金的时间成本，不能作为投资分析的综合依据。我们无法提供抵押付款的具体分析。
4、内部收益率法房产投资公式为：
累计总收入/累计总投资=月租金投资期内累计租赁月数/(首次抵押支付保险费契税大修基金家具等其他投资累计抵押支付累计物业管理费)=内部收益率
以上公式以房贷为例，不考虑利息支付和代理费用；累计收益和投资在投资期内考虑。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的投资及收益、现金流等所有因素。它可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存在银行的存款，只是我国银行的利率是按单利计算的，而内部收益率是按复利计算的。
缺点：通过计算内部收益率来判断一个房产的投资价值，是根据今天的数据来推断未来的，但是未来租金的涨跌是未知的。
5、简易评估法，基本公式为：如果该物业的年收益15年=房产购买价，则认为该物业物有所值
这家国际专业理财公司是评估一个物业投资价值的简单方法。
当然，投资是为了赚钱。能赚钱吗？你能挣多少钱？在这里，我们不能只计算收入，还要充分考虑各种支出。上面列出的投资收益计算公式，只关注主要的收入和支出。此外，还有一些可能和必要的支出，这是不可忽视的。
比如前期购买商铺的费用，比如购买商铺需要缴纳的契税，是总房价的3%，是商品房契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理按商业、市政标准缴纳，远高于普通住宅标准。
所以在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上的支出，这样才能计算出比较真实的投资回报。
