政府投资项目流程八个阶段,工程项目开发流程8个步骤

　　一、土地利用规划许可阶段第一阶段

　　第一阶段主要由项目建议书和可行性研究报告组成。

　　1.项目建议书

　　项目单位或委托具有相应信用等级的工程咨询单位编制的项目建议书。向项目部或区发改(审批)部门报告，主要为政府决策或财政预算安排提供材料;项目建议书;项目建议书申请文件等。项目建议书批准后，可编制并提交可行性研究报告。

　　2.可行性研究报告

　　首先委托具有相应信用等级的工程咨询单位编制可行性研究报告。可行性研究报告审查通过后，即可提交报告。主要提供用地选址意见和用地预审(可通过承办申报，与可行性研究报告一并提交，报规资局审批窗口，经批准后再报发改委)、国土部门出具的用地预审文件、招标基本情况和初步方案、审查批准后的可行性研究报告等。

　　(1).选址意见和用地预审(一般情况下先做选址意见和用地预审，可以和可行性研究一起提交，节省时间)

　　首先，应当符合城乡总体规划、土地利用总体规划、控制性详细规划或者专项规划。保护耕地，特别是基本农田，必须集约节约用地。

　　主要提供选址提交申请文件、土地预审报告、现状地形图及电子文件、已批复的项目建议书、规划方案(需提供线性市政项目，包括超过一定长度的管线项目)等。具体的项目元素略有不同。

　　二.第二阶段施工许可

　　1.初步设计

　　委托具有相应资质的设计单位编制初步设计文件，初步设计完成后再报批。主要为政府决策或财政预算安排、初步设计申请文件、初步设计等提供材料。初步设计前，开展勘察设计单位招标工作，确定勘察设计单位。

　　2.土地转换和征用

　　初步设计完成后，需要准备土地征用和转让的手续，通常需要6-9个月才能完成土地征用(土地征用的时间是以前手续中较长的时间)。

　　3.土地利用规划许可证

　　土地征收完成后，可以报批土地利用规划许可。主要是提供建设用地规划申请文件;项目立项和可行性研究批准文件;尚未制定土地利用标准的建设项目或者国家、地方已经编制但因安全生产、地形、技术等原因需要突破标准的建设项目，应当提交《节地评价报告》经专家论证;土地转用、征收的，应当提供土地转用、征收批准文件复印件;取得测绘资质的单位出具的批准图、勘测定界技术报告、位置示意图、划拨宗地平面边界图。

　　4.建设工程规划许可证

　　开展建设工程规划许可，主要提供建设工程规划许可申报表;建筑工程设计方案;土地部门的土地证明文件或书面意见;(用于与道路、河流、铁路、桥梁、城市轨道等相关的土地使用。需提供相关土地所有者(单位)或行业主管部门)的意见等。

　　三、第三阶段施工许可阶段

　　1.施工图审查

　　设计单位完成施工图后，应提交施工图供审批。施工图报批后，进行工程施工、监理等招标工作。

　　2.建筑工程质量监督

　　取得施工许可证或开工报告前，施工图设计审查合格证明

　　身责任承诺书》《建设工程五方主体项目负责人工程安全终身责任承诺书》等等。

　　3.施工许可证

　　1)依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续;

　　2)在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证;

　　3)施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求;