前言

重庆多年来一直“南征北战”，从观音桥出发，一路上带火到新牌楼、照目山，再第二次带火到北方的李佳、月来、中央公园。渝北那边的龙兴呢？

区位属性

多年内修外促城市地位始凸显

图：2011年主城“二环时代”大型居住区——轨道网规划

区位优势明显，发展空间较大

龙兴位于渝北区东部，两江新区东北部，南与江北区傅生镇、余醉镇接壤，西与玉峰山镇、台商产业园、两路寸滩保税港区空港功能区、江北机场接壤，北与渝北区通景镇、渝北区罗绮镇接壤。“城北”在重庆实施了十几年，随着北部新区、两江新区的快速崛起，重庆的生活也在北移。

两江新区是国家综合改革试验区，是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，国务院直接批准的第三个国家级开发开放新区。龙兴作为两江新区直属的三大开发区之一，十大功能开发区之一，依托北区的快速发展和两江的速度，区域优势明显。

适时应务，城市定位不断更新

龙石先进制造区

2010年发布《两江新区产业布局规划》，指出两江新区将建设成“一心四带”，共设十大功能区，其中渝北区龙兴、石川两镇设立龙市先进制造业区，规划建设用地120平方公里。聚焦战略性新兴产业，布局国家重大动力装备基地、国际国防军事基地、国际轨道交通装备制造和国际新能源汽车制造基地。同期成立龙兴工业园，重点发展汽车、高端装备、新材料、节能环保、新一代信息产品等五大核心产业，致力于打造先进制造业。

文化旅游新城

2015年，龙兴实业发展聚焦项目落地和功能开发。另一方面大力发展服务业，努力打造旅游文化新城，开发建设多功能城市综合体国际目的地。

龙盛新城

2016年，两江新区再次优化功能布局，明确将充分利用两江新区整合机遇，优化“一心四带”发展布局，在更大范围内优化配置资源要素，重点建设“六城八园”，促进人口、产业集聚。根据规划，龙盛产业新城建成区面积为178平方公里，常住人口规模将达到80万人。重点打造国内重要的汽车生产基地、综合物流基地、都市文化旅游目的地和滨江宜居新城。

市场表现

与世隔绝的低密度住宅区

龙兴属于渝北发展较晚的区域，尽管渝北近两年均保持较高的成交体量，照母山板块2010年到2017年上半年已成交住宅超500万方平方米，但这似乎与龙兴关系不大，同期龙兴板块成交仅31万方，房地产市场环境较为特别。

交易市场：住宅项目少，价值处于较低位

当礼嘉、悦来等热点板块品牌房企扎堆的情况下，2017年以前仅两个主要项目，中航小镇和绿城两江御园。

图：中航小镇成交面积及价格

图：绿城两江御园成交面积及价格

中航小镇和绿城两江御园均属低密住宅，容积率均在1左右，其中中航小镇主要为别墅，绿城两江御园主要为多层和高层。中航小镇自开盘以来销售均价稳定，基本维持在10000元/㎡左右，绿城两江御园16年开盘，略有上涨。

2017年1-7月渝北各大板块中，从成交价格来看，龙兴成交均价位列第十，仅高于回兴板块和两路-空港板块，为8065元/㎡，同期部分热点板块成交均价已达1万元/㎡，而中航小镇别墅均价也仅为渝北住宅平均价水平，高层均价也低于主城九区平均水平，整体来说，龙兴住宅价格处于一个较低的位置。从成交量来看，由于龙兴项目较少，1-7月仅成交12.35万方，仅高于人和板块和龙头寺板块，这两大板块已属于开发较为完善的区域，故成交量较低。

图：2017年1-7月渝北区各板块成交情况

土地市场：多年沉寂终迎房企关注

与礼嘉、悦来、中央公园等热点板块品牌房企扎堆现象不同，龙兴组团的房企可谓是寥寥无几，仅中航和绿城，且绿城在龙兴的绿城两江御园项目仅作为代建，而非开发项目。

图：2015年至今龙兴板块成交宗地分布

2015年至今龙兴仅推出10宗地，规划建筑面积累计159.44万㎡，整体成交特点如下：

● 以低密度为主：龙兴成交地块容积率在1左右，整个板块容积率均较低，仅2015年乐视和两江置业所拿两宗地容积率超过1.5，2017年6月金茂斩获地块容积率甚至仅为0.7，未来龙兴面世项目将以别墅、洋房等低密度物业类型为主。

● 土地价值逐渐显现：近年来，随着区域价值的提升，龙兴土地的楼面价也出现了一定程度的上浮，最近成交的三宗地块楼面价已突破4000元/㎡大关，略高于渝北。但考虑到超低的容积率，土地的成交价值仍处于较为合理的状态。土地市场作为先行者，足见龙兴未来市场价值。

● 终迎品牌房企关注：长期以来，龙兴地块主要以两江置业成交为主，今年二季度开始，品牌房企开始入驻龙兴、金科、金茂和碧桂园先后在龙兴拿地，其中金茂斩获两宗地块。2017年6月龙湖宣布与两江置业合体打造天街，选址H分区，主要为两江置业2016年底所拿地块，二者将共同打造交通、商业、生活一体化的共聚社区，或成为龙湖在重庆的第八个天街项目。

潜力因素

厚积薄发增强自身吸引力

龙兴从一开始发展便不局限于推进生产性服务业，而致力于“产城融合”，将龙兴建成集科研教育、生活居住、商业贸易、旅游度假等多功能为一体的现代化城区。较早全面研究和运用产城融合理念的开发新区是成都天府新区，天府新区同时对职住平衡、功能复合、配套完善、绿色交通、布局融合五大特征进行了描述，并且考虑了新区规划中的文化价值，以及产业业态和城市业态的融合。

龙兴地处两江新区重要位置，职能定位经历了“龙石先进制造区—龙兴文化旅游城—龙盛产业新城”等多种定位，产业不再局限于制造业，而是新增文化产业等多业态形式。尽管龙兴目前的发展与成都天府新区仍有一定差距，但在产业结构、交通配套、职住平衡、配套设施等方面已初现端倪。

作为先进制造区，产业链不断完善

龙兴工业开发区作为两江新区三大开发区之一，自2010年成立以来，发展势头迅猛，截止2017年一季度，龙兴园区共签约用地类项目89个，总用地面积3.3万亩，合同投资1041亿元、协议产值916亿元。累计开工及投产项目75个，占签约入驻项目总数的84%。

目前龙兴工业园内两大产业链体系较为完善。一是汽车产业，已有北京现代、上汽通用五菱两个整车厂及40余家汽车配套企业落户；二是航空产业，位于开发区内的两江航空产业园致力于打造航空产业链，现已初步搭建了通航产业“制造+运营+服务”、新型复合金属材料“研发+制造+供应链”的全产业链发展格局。

发展文旅产业，抢夺市场蓝海

在2017年国家出台《“十三五”文化改革发展规划纲要》及文化部出台的《“十三五”时期文化产业发展规划》中，文旅产业首次被正式列为文化产业的十一个门类之一。龙兴作为一座新兴的文化旅游城，优渥的文旅资源助推其抢夺市场蓝海。

传统的旅游景点，龙兴古镇和御临河完整的展现了老街的风土人情以及小镇的历史变迁；2017年元旦开街的两江国际影视城，融合了重庆老街的古老韵味，开街第二天访客便达20万人，人气可见一斑。从世界经验来看，人均GDP超过2500-3000美元时，旅游产业将迎来飞速发展，而重庆2016年人均GDP已达5.79万元，未来旅游产业必将成为市场蓝海，显然值得龙兴投入时间精力去打造。

经济发展道路先行，龙兴交通日益便捷

龙兴不论是实际距离，还是心理距离，在老重庆人眼里都很远，因此，龙兴发展之路上重要的一步便是突破交通障碍。自2010年以来的七年时间，龙兴工业开发区开建道路150公里，累计建成115公里，其中两江大道和盛唐大道等纵向主干道30公里，机场东联络线、普福大道、五横线等横向主干道15公里，其它配套道路70公里，骨架路网已经形成。

此外，市级重点项目龙兴隧道已启动前期工作，有望于10月动工，隧道建成后，将为龙兴园区新增一条贯穿铜锣山的隧道，并打通正在建设中的机场南联络线断头节点，与现已建成通车的一横线，成为龙盛片区进出主城区的两大主通道。除了龙兴隧道，机场南联络道东延伸段有望2019年建成通车，待到机场南联络道及东延伸段全线贯通后，将把龙兴工业园、江北国际机场、中央公园、悦来会展城等重要板块串联到一起。此外，龙盛片区轻轨4号线预计在今年开工建设，是该片区第一条轻轨交通线，未来龙兴交通将更加便捷。

待定因素

龙兴凤举并非易事

区域的发展不仅受内生因素的影响，还必须考虑外在因素。尽管龙兴近年来变化明显，产业发展及区域价值也逐渐显现，交通建设步伐不断加快，但要让“郊区”的标签完全除去或还有一段路要走。

乐视地块将何去何从仍成谜

2015年11月9日乐视以1408元/㎡一平的楼面价摘得龙兴近13万方的住宅用地，当天乐视还竞得12万方商办用地，总共斥资4.2亿元。该地块至今仍未动工，已过合同约定的开工期限，进入“撂荒阶段”。 2017年3月融创与乐视宣布合作，3月13日，重庆乐视界置业实施增资扩股，重庆融创出资500万元，持股50%，但融创中国与乐视网均未披露这一合作行为，且未发表相关开发计划。按照国土资源部《闲置土地处置办法》规定，因企业自身原因造成土地闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费；闲置两年以上的须收回。乐视龙兴地块已近两年期限，不排除收回土地的可能性。随着乐视危局不断，该地块的未来仍是未知。

龙生九子，九子各不同

龙兴的发展最大的障碍在于距离，随着龙兴交通的不断发展，何时摆脱“远”的标签至关重要，现在礼嘉、悦来都不算远了，龙兴何时也不算远呢？龙兴板块的地位如同渝北的九子之一，拥有的多方资源都较为优渥，但要脱颖而出并非易事，尽管龙兴有产城融合、文旅新城，但礼嘉亦有中央公园，悦来亦是海绵城市，其他板块亦不乏利好因素，龙兴的这场夺嫡之路任重而道远。

南北之争，从未停止

重庆多年来一直实施“一路向北”，但南区也并未甘于平庸，东站选址的确定再次利好茶园。另外，2017年上半年成交的住宅土地中，大渡口区和巴南区为主力成交区域，占比分别为25.16%、21.97%，两区成交量占主城近半数，未来推出体量必然不可小觑。

结语

伴随着龙兴的成长，一方面，“产城融合”和“文旅新城”这两个标签已为龙兴带来了更多的关注和人气，多家房企的进入也为龙兴的房地产市场注入了新的血液；另一方面，受锢于地理位置的限制、北区热点板块持续发展以及南区部分板块的不断崛起，未来市场的竞争将更为激烈。龙兴的崛起之路，到底还有多远？