7月31日，深圳突然叫停商住公寓审批，停止建设公寓，鼓励现有公寓转为人才住房，未来提高住宅用地比例。有专家表示，10万套商业公寓可能成为“绝版”。
其实深圳的这个政策不难理解。在房价相对较高的深圳，由于无限制购买公寓已经成为许多人“投资炒房”的一种方式，严格控制也在意料之中。
事实上，在南京市场，公寓凭借其不限购不限贷、总价低的优势，尤其是在严格的新政下，已经成为许多投资者的选择。然而，这些产品都值得投资吗？
市面上已交付公寓 租金回报率大多在2-4.5%
根据钻石地产云数据，2020上半年，南京公寓成交均价22895元/，月均去化3.61万方（603套）.
谈及公寓，不得不说的一个比较现实的话题是租金回报率能有多少？租金回报率是月租房获得租金同房屋价钱的比值。
看似有些复杂，但“南京地产”也根据市场上一些已交付的公寓，利用租金回报分析方法做了简单的计算，供大家参考。
在这里，“地产南京”也要提前告诉大家，我们已经在租赁平台(链家网)上参考了他们在项目前期销售的大概价格，前提是公寓面积是固定的，数据仅供参考。
每个部分都已交付给公寓代表项目。
根据数据，我们可以看到市场上大部分交付的主力公寓的出租率都在2-4.5%之间和有极个别的项目租金回报率超过了5%.
此外，在也不是租金越高回报率越高,我们可以看到一个项目的租金高达6500元，但回报率只有2.05%。
比如河西、城中的公寓租金虽然很高，但租金回报率不高。这跟项目本身的面积较大有很大关系，而且前期总投资比较多。比如河西汉碧楼一套130的公寓，虽然月租金能达到1万元，但购买时的总价也超过了500万元。
同时，随着公寓的租金还是会视整体情况有所浮动.河西、江北、城北等热门地段未来规划及配套设施的成熟
目前主力在售公寓项目约28家 河西公寓单价高、户型面积大
“地产南京”还统计了南京各区(不含六合、溧水、高淳)在售及即将入市的主要公寓项目，可供所有需要置业的购房者参考。
目前市面上在售的主力公寓项目约28家，可供选择的范围不算太大。
除了城中、河西与江宁板块之外，其余板块的均价大多维持在2万元/㎡左右，主力户型面积段也基本保持在35-60㎡之间。
其中城中与河西板块的产品类型比较丰富，小户型、平层与挑高都有，河西板块的几个项目户型面积范围都很广，世茂天誉和德基世贸公寓的最大面积甚至超过了200㎡；而城中单价最高的更是达到了6.25万元/㎡。
江北、江宁两大板块，曾是公寓的主力阵营，近年来伴随着一众老盘去化完毕，甚至还在去化，补货量却不如往年充足。
另外，2017年南京市政府下发了《南京市建设项目建筑面积管理办法》后，南京市面上的挑高公寓已经基本可以说是卖一套少一套了，所以目前在售的项目中除了河西的正荣中心、城中的金轮峰华等个别项目是挑高之外，其余几乎全是平层。
公寓入手需要了解的问题
在南京市场上，近几年有关收紧公寓产品的政策也接连出炉，就拿最近的《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》来看，不仅规定未来配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米，同时还加强商办项目水电气管理，并严控“商办项目改为‘类住宅’”现象。
在购入公寓时，首先需要注意的就是产品性质是办公还是公寓。近年来，市面上关于办公性质用房当成公寓卖最后被维权的项目不在少数。最直接带来的后果就是，交付后不能居住。所以，在购房时不仅要听开发商的说法，也要看开发商出具的房屋规划用途明示，更要主动去南京网上房地产查询一下项目预售许可证上显示的房屋用途性质是否为“酒店式公寓”。
图源 南京网上房地产
挑选公寓产品时，应该重点考虑地段和开发商。公寓虽然没有落户和学区的需求，但也要看是否临近地铁、周围是否有大型商圈、地段是否繁华，一方面自住的话有利于生活方便，另一方面未来出租可预期的租金也会比较可观。大型的、口碑好的开发商首先可以保证公寓开发资金链的稳定，比较不容易出现烂尾导致延迟交付的情况，另外也可以保证物业的水准。
最后，也有不少购房者会问到：“公寓究竟应该买毛坯还是买精装？”
目前市面上公寓产品中精装交付的比较多，由于公寓面积小，装修起来所花的成本其实并不多，但也是因为公寓一层多户、总户数多的特殊性，若以毛坯交付的话未来整层楼、整栋楼甚至整个小区一起装修的噪音和污染也不小。所以，产品交付无论毛坯还是精装，都各有优缺点，不必太拘泥于此，还是以实际情况为考量标准。
