大河报·大河财立方记者唐朝金文朱哲摄影
退出房地产，“不中了，房子卖不动了”
在豫西南城市南阳的房地产江湖里，总能快人一步的古山（化名）是一个特别的存在。
这种快人一步，就像当同龄人还在高中苦读时，他已经通过自己架设网游私服攫取到人生第一桶金；还像当地小产权房开发初现端倪时，他适时进入并迅速做大；还像在县城房地产依然红火的2016年前后，他却选择退出。
他说：“市场早已不是当初的那个市场，只有退出，才能落袋为安。”
古山进入房地产市场要追溯到2007年——那个小产权房开发刚刚在县城冒头的年份。
“一开始手里只有20多万，这还是那几年开发游戏私服挣来的。可别小瞧这20万，当时县城周边一套带院子的二层小楼也就十来万。”古山说。
不过古山的策略并不是直接买独家院，而是将20万元投入进去，与有宅基地的人联合开发。
“比如一块宅基地能盖4套独家院，开始之前双方就谈好，对方出宅基地，我出钱并负责其他事项，房子盖起来之后，一人一半。这就是咱们常说的‘联建’。”古山表示。
虽然知道房地产赚钱，但真正做起来，古山才知道自己做私服挣的钱，在房地产面前简直不值一提。“做游戏私服起早贪黑两年才攒了20来万，但在2008年的时候，只要运作得当，盖房子的周期一般3个月，房子一盖好，立刻就能变成40万甚至更多。”古山说。
尝到甜头的古山一发不可收拾。相同的模式在城市的不同角落开始快速复制。据古山介绍，在县城房地产最火爆的年代，“我只要把地基打好，房子不用盖就能卖完，资金也就回笼过来了”。
“只能说我们遇上了好时代，能够让我这个只是初中毕业的人通过房地产过上原来只存在于想象当中的日子。”古山感慨道。
这样的好日子一直持续到2015年。
“到2015年前后，县城小产权开发商之间的竞争已经非常激烈，城市周边的小产权房遍地都是。虽然我坚持只盖独家院、快进快出，但随着一些品牌房企开始接连布局，直接冲击了小产权房的市场，一个最直观的感受是房子卖不动了。”古山说。
最终在2016年底，古山选择阶段性退出小产权开发。他合伙出资100多万做了个火锅连锁店，但一年不到就退出了，最终下来赔了100多万。在做餐饮失败之后，古山也曾短暂性地再次进入自己熟悉的房地产开发领域，但最终也“折了进去”。
“一方面政府的监管越来越严格，小产权房的操作空间越来越小；另一方面，风口已经过去，整个小产权房的市场几乎饱和，再想像过去一样快速周转几乎不可能了。所以，离开或许就是最好的选择。”古山说。
|“资金成本太高，实在受不了”
相较于古山的船小好调头和知难而退，张明（化名）的命运就没这么幸运。
作为豫西一个地级市的小开发商，从2007年开始，依靠着传统的房地产开发模式，张明也曾赚得盆满钵满，但时间走到2014年时，他却发现，传统的模式有点玩不转了。
“近几年，随着国内知名房企的不断下沉，三四线房地产市场的环境不断遭到冲击，首先就是拿地的难度增加。过去拿地的都是本地或者周边的人，大家互相抬抬轿子，帮衬一下，基本还有得玩。但现在完全不一样了，这些下沉的房企，不仅品牌影响力大，政府的重视程度也不一样，并且在资金上优势更加明显，一些中小房地产企业想去跟他们竞争，基本上不可能。”张明说。
在张明看来，房地产行业走到今天，中小房企的发展空间注定会越来越小。
“原来那时候，我只要拿到地，就能从银行贷来款，售楼部一开门迎客，房子根本就不愁卖，基本上开盘一俩月，房子就能卖完，接下来就是继续开发下一个盘。但现在完全不一样了，银行不仅不会贷款并且早就开始抽贷，从社会上融资的成本太高了。新闻里说一线房企的融资成本达到15%，我们的融资成本能达到20%甚至更高，实在太高了，受不了。”张明说。
据张明介绍，到现在他手里还有一个大盘仍处于烂尾状态。
“没资金了，实在是转不动了。就让它扔那吧，至于最终咋弄，你问我，我现在没办法。大不了到最后公司破产清算呗。”张明说。
|“中小房企离场，或许并不是坏事”
事实上，进入2019年以来，中小房企破产的新闻就不时见诸报端。大河报·大河财立方记者从人民法院公告网查询得知，截至7月26日，2019年已有275家房地产企业宣告破产清算，仅7月24日一天，就有3家。
需要说明的是，在这宣告破产清算的275家企业当中，大部分属于分布在三四线及以下城市的本地中小型房企。
在河南，今年以来也有20家房地产企业宣布破产清算，这一数字已经超过去年的13家。从注册地来看，这些破产清算的房企多来自市县级城市。
截至目前，虽然郑州暂无房企宣布破产清算，但一些房地产老板的转型早已开始。例如总部位于郑东新区商务外环的某房企，目前已经涉足养老产业。天眼查数据显示，该养老机构成立于2018年2月，总部位于北京，注册资金5000万元。
与此同时，房企之间规模分化持续加剧，规模化房企的行业集中度不断提高。
根据克而瑞统计，今年上半年，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.7个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，-强之后的房企竞争优势开始放缓，权益金额集中度为8%，下降0.2个百分点。
在行业分化、规模化企业集中度不断提高的情况下，中小房企的承压能力受到进一步考验。
7月26日，河南财经政法大学教授、房地产研究所所长李晓峰在接受大河报·大河财立方记者采访时表示：“从总量上看国内房地产企业超过9万家，虽然今年来有200多家房企进入破产清算程序，但从行业发展的趋势来看，这并不是坏事，甚至说是好事。随着调控的深入，未来可能会有更多房企尤其是中小型房企面临被行业淘汰的命运。这其实也是房地产行业集中度提升的表现，有利于市场长远发展。”
事实上，在业内人士看来，过往30多年，中国房地产市场享受到人口迁移、城市化以及经济高速发展三股时代红利，从而获得了飞速的增长。但与此同时，也存在企业和从业者良莠不齐，粗放式经营所带来的房屋开发质量不高以及楼盘烂尾等一系列问题。
“一些本就不具备综合开发运营能力的房企出局，更符合未来中国房地产市场走向精细化、规模化运营的趋势，也能让房地产行业通过洗牌实现优胜劣汰，不再重复以往相对杂乱、无序的状况，真正推动中国房地产市场进入到品质主导的价值成长时代。”李晓峰表示。
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调控加码房企融资进一步收窄
在政策收紧的背景下，靠杠杆和债务驱动的房地产行业正式进入下半场。
2018年至今，房地产调控政策越来越频繁地落地，调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。
今年6月，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上公开表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是，全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。
7月12日，国家发改委办公厅发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号）。通知中强调，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况；要求在外债备案登记申请材料中列明拟置换境外债务的详细信息等。
这就意味着房地产企业的新增项目，房地产企业发行人，除置换银行中长期贷款外，境外的中长期公开市场债务的新增规模将受限。房企无法通过境外发债获得对新项目的融资，同时募集资金也不能调回境内用于开发或借新还旧。
在融资渠道收窄的背景下，房地产企业的融资成本也在不断增加。
据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。
据大河报·大河财立方根据公开信息统计，目前国内一线房企的部分公司债的票面利率已经达到15%。
编辑:郭同欢
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