房讯网三亚讯7月21-24日，2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店盛大召开，论坛以"潮平风正：美好住居新航海"为主题，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。
7月22日上午，2018博鳌·21世纪房地产论坛聚焦"品质人居：住房的美好时代"，《2018年中国住房租赁白皮书》盛大发布，通过详尽鲜活的数据分析了当前住房租赁市场，并对租赁行业进行了十大展望。
21世纪经济报道记者张敏对报告进行发布与解读，据介绍，新鲜出炉的《2018年中国住房租赁白皮书》由贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品，是两家机构经多方调研，综合大量数据信息，并对行业进行深入研究的成果，也是迄今位置最为系统、权威的一份租赁报告。
同时，由21世纪产业研究院出品、贝壳研究院提供数据支持的《2018中国长租公寓榜单》也在论坛上发布。
以下是报告发布现场实录：
张敏：大家上午好，正如主持人介绍，今天的分享是两部分的内容，第一部分是21世纪产业研究院和贝壳研究法发布的《2018年中国住房租赁白皮书》，我提了中国租赁行业的十大展望，将报告的精华部分串联起来。
首先，我们看市场的基本面，这一组数据，我相信在座的很多人都能够看到，这是中国、美国、日本三个国家租赁人口的对比，从表格上清晰的看到，比例是落后于两个发达国家的。同样看得出，租赁行业前景是非常的大，本身比较容易理解，城市化过程中一定会经过这样的阶段。这是我们对政策做的简单的梳理，从2015年到目前为止，我们监管层做了20次有关租赁的表态，表格里梳理的是关于租赁行业独立的政策以及城镇化消费升级的政策。最近3年两会政府工作报告以及过去三年中央经济工作会议，去年的"十九大"报告上都提到了租赁的支持，这个力度是非常大的。
这个表格是地方的落地政策，主要分为四个方面的内容，包括保障租赁双方的权益，涉及到公积金提取，租售同权，租赁供应，发展租赁企业和租赁交易平台的措施，各个地方出台政策的密度和覆盖的面积总体还是非常大。
根据我们的研究，有关租赁政策五大趋势，这也是我们综合各地出台的政策以及中央的导向，分享的五个趋势。集体土地建租赁住房细则，租购同权。很多地方有增加供应的措施，这张表是现状，从这张表上明显的看得出来，正如杨先生讲的，个人的房源占了非常大的比重，占据了一半以上。其中分散式品牌公寓的供应比例不到10%，机构化房源的占比，到目前为止还不到10%，我们也判断未来机构化占比会有增长的过程，未来的市场空间可以看到非常的明显，我们判断大概有2-5倍的增长，根据不同城市的情况，有不同的结果。新增供应有三个来源，集体土地供给和招拍挂土地和个人房源，我们简单的说个人房源，这部分的数据本身是浮动的，我们知道个人房源供应的话，如果在房价上涨比较快的话，房东倾向于将房子卖掉，价值稳定，倾向于租出去，这部分的数据，相对是比较稳定和浮动的，如果未来调控出现效果，房价相对比较稳定，加上所谓的房地产税出台后，会促使更多的人将房源供应出来。
接下来看集体建设用地的供应，我们列举了北京和深圳两个例子，各个城市都有各自的计划。北京的计划是从2017年到2021年的5年，供应集体土地是1000公顷，如果全部完成的话，可以供应将近40万套的住房，这是对市场比较大的补充。前提是在完成任务的情况下，从2017年到2018年6月份，到目前为止，供应的土地是140公顷。整个的供应情况相对没有那么的高，我们要看最后的执行情况。
深圳将租赁住房的供应纳入人才保障房，他们通过城市更新的形式来做，深圳大家知道有非常多的城中村的部分。我们从这个表格来看出深圳整体的供应量非常大。同样的问题，我们要看执行情况，因为我们知道新一线城市不仅仅是租赁用地，住房和买卖的用地这些年没有那么的高，没有完成任务。
招拍挂用地的供应，特别明显的看出来，到目前为止，招拍挂供应的土地大概有23个城市供应了租赁用地，有的是单独供应，有的是推荐，一共是196块土地，根据建筑用地测算的话，可以供应的房屋数量达到了16万间，拿地次数国有企业明显高于民营企业，跟之前几位老师的报告有类似的，国有企业的主体，拿租赁用地相对积极一些，并不意味着，将来大家租房子一定从国有企业手里租，有可能委托于别的机构进行租赁，涉及到下一部分，市场主体。我们根据运营商的背景，将长租公寓运营商分为五大类，创业、房企、酒店、中介、国有企业。
创业系到目前为止，在行业中是数量最多的一批主体，从数量上占据了一半以上，表中列举了几个重要的品牌，包括今天在座的蛋壳公寓也是创业系重要的成员，他们起步非常的早，有着相对比较不错的品质管控能力，效率运营能力和获客能力。
房企系容易理解，今天有两位房企代表发言，进入时间相对比较晚，他们有着天然的资金优势，还有房源的获取能力，未来的市场在行业当中，能够占据多大的空间，我们可以进一步的观察。
中介、酒店和国有企业，数量不多，放在一起，不要小看他们，有各自的优势，中介的自如在分散公寓市场规模已经远远超出了自己的竞争对手。
说到市场规模，集中式市场当中，根据我们的测算，创业系房源门店数量占比非常大，这与他们布局比较早，数量比较多有关系。分散式中，正如我提到的正如和相遇两个品牌，目前房源数量会达到60万套和50万套，基本上是远远甩开了竞争对手，即使把集中式的算上的话，他们的规模也是行业的前两名，脱胎与传统中介公司的背景有关系的。
接下来看，市场上活跃的资金大概有哪些，融资渠道来说，我们总结出主要的六个资金来源，分别是VC、产业资金、传统的债权融资、互联网金融、资产证券化和类，将资产证券化和分开，想单独的说一下。
我们挑选四个重要的资金渠道，风投是这两年投资创业系非常重要的资金。2017年的风险投资在这个领域的存在感没有那么强，属于相对遇冷的状态，预感行业的问题，也是重要的渠道。表格上列举了几家，最近比较重要的融资活动，还有非常重要的没有写上去，今年1月份自如做了A轮融资，40亿的规模，这是长租公寓最大的单笔融资。
接下来是传统债券融资的三种方式，普通经营性贷款，住房租赁专项公司的债券，集体土地租赁房的贷款，我们主要说普通经营性贷款，就是银行授信部分，刚才有嘉宾提到，各个银行的情况，包括授信的初衷。从我们的总结来说，这个表是简单的，融资案例非常的多，目前来说建设银行的授信规模大，因为总体政策性明显。我们总结了三类资产证券化，刚才王刚老师详细的讲了。因为市场的接受度没有那么高，根据我们的统计，发行量没有那么的大。
我们总结了ABS还有ABN的发行情况都不是特别的多，这个表总结到今年年中，六月份有新的融资记录，没有统计上。类王刚老师讲的非常的详细，我只说一点。根据我们的判断，在中国除了养老地产和商业地产以外，住宅中，有一部分相比之下适合做。例如核心的一二线城市核心地段的房子，租金回报率相对比较高，有做的条件，现在的问题是面临购房者的竞争，当你在这么核心的地段有房子的时候，你首先想到的是卖掉，赚差价，房源无法再租赁市场长期的存在，就会影响资产证券化。未来随州租购同权政策的落实，包括房地产税的征收，适合做房源的数量，有可能会增多，具体还是要看政策的推行情况和市场的走势。
租赁金融政策的趋势，有非常重要的背景，今年4月份证监会和住建部联合发布了一个文件，这是国务院提出加快住房租赁市场之后，两个部委发的第一个落地的文件，当中可以明确的看到，未来的三种趋势。一个是多种形式的资产证券化产品，会不断的出台。之前提到的ABS、ABN和类的产品，这个文件鼓励专业化和机构化做资产证券化。将闲置的商业用房改建为租赁住房和开展资产证券化的融资。
租赁行业的十个展望，通过表格看得出来，1、一个非常周期的现象供不应求，这是我们对几个主要城市未来5年租赁房源，包括需求量做的对比。除了上海和其他的城市，基本上都是供不应求的情况。这是整体的大趋势，从结构上来讲，租赁的房源当中，结构错配情况比较明显。根据我们的研究，针对白领公寓，相对供应量比较多一些，针对家庭的公寓，比如说一居卧和小两居是比较少的。2、由买转租的人数增加了，2013年到2014年租房的平均年龄下降了3岁左右，越来越多的年轻人进入租赁市场。房价的提升使更多的人进入租赁市场，租客年轻化的趋势，将来会持续下去。3、全人群、全生命周期的需求开始爆发，今年上半年的时候，有一个新闻，万科有一个非常贵的租赁租房，我看过这个房子，真的是高租金，装修也非常的好，租金一交十年，对市场的影响非常大，出现这样的房子，大家不要意外，因为租赁的产品线上，属于高端租赁的一种。租赁贯穿各个阶段的需求，刚毕业有租赁的需求，刚成家、事业有成、安享晚年的时候，这个产品线非常的丰富，现在不是特别的明显，出现这样的房子，大家不要感觉到意外，项目是否得到市场的认可，要看市场行为。4、租金上涨，增幅没有那么快，我们可以看到根据链家统计的十个城市的租金指数，北京的租金上涨比较多，深圳、杭州在50%，其他的不到50%，跟同期的房价相比还是比较温和的，未来的趋势租金也处在上涨的趋势。增速没有那么快，原因是什么。市场的供应量相对逐渐的增加，之前介绍过了，租金的水平是CPI重要的组成部分，租金上涨过快的话，国家有可能会出手对市场进行调整。5、专业化机构崛起，集中式供应增长，这是非常容易理解。之前已经介绍过了，机构化房源的比重，相对没有那么高。集中式公寓的数量一定会增长，从运营的角度来讲，做集中式公寓，整体的管理成本和运营成本相对比较低，运营空间比较大。最近看到，不仅仅是机构也好，或者是房企成栋的拿房源。6、供应结构存量为主，大概占到了80%，20%靠增量。7、涉及到产业的细分，互联网+服务领域的细分，租赁也是互联网介入比较深的行业，从互联网服务上，我们可以看很多行业产生细分，部分细分领域诞生了龙头企业。8、全产业链的细化，租赁是非常复杂的过程，房源获取到装修，日常的维护、营销、签约，都需要很多的机构，继续做下去，这个领域的细分是非常的明显。9、行业正反两面，一方面政策红利越来越多，监管越来越苛刻，根据我们的统计，长租公寓的关店率是3.6%。10、年轻人入场，90后、00后的入场，推动品质时代的到来，现在年轻人的观念不一样，他们愿意花更多的钱在租房上，对生活品质的要求更高一些，他们的想法更加的开放，推动租赁住房品质的发展。以上是我分享的第一部分内容，时间稍微会延迟一点。大家关注全文的话，可以扫描公众号，学术性非常强，报告的全文可以在公众号上下载。
接下来分享第二部分，21世纪产业研究院做的榜单，有两个榜单，我们希望通过行业的梳理，某些指标的排名看下行业的顶部企业和底部企业的生存状况，榜单大的问题是数据的获取，租赁的运营商基本上没有上市，背景和母公司有可能上市，租赁运营商没有上市企业，数据的获取成为比较大的问题，造成榜单会有一些瑕疵，我们希望通过这样的榜单，能够看到行业前景和面临的问题。
《2018中国长租公寓TOP10榜单》分成两个部分，根据运营商的背景不同分成两部分，创业系、中介系这样的公司，我们统称为机构长租公寓品牌，将机构做了统一的排行，房企有专门的排行，因为是完全不同的主体。在机构公寓旁行中，我们根据开业数据进行排行，自如和相遇的规模是远远超过其他竞争对手。出租率也是非常的高，这个榜单说明哪些问题？
长租公寓的门槛，之前杨博演讲时提到5万套的门槛，行业有5万的生死线，很多小的公司，没有5万套，10强是3.5万套，前5强超过了5万套，有足够强的运营能力，5万不是非常大的问题。从产品定位来看，进入前10的机构长足品牌，产品以白领公寓为主，市场的主体需求是这一部分，有一些蓝领公寓做的非常大，主要是卖床位的，很难在保单中进行横向的对比。有统计的出租率中，机构类的长租公寓整体非常高，说明大家具有非常好的运营能力和水平。前十品牌分布的情况，大部分是在北京和长三角地区，在我们的报告中提到了，目前大型的长租公寓运营商还是在北京和长三角比较多，这个榜单反应一种情况，说明这两个市场发展的相对比较早，市场规模相对比较大。榜单上没有体现一点就是估值，长租公寓很多的品牌做过一些融资，可以从融资计算出估值。前十名当中，达到独角兽水平目前有两家，自如融资后估值是200亿，魔方公寓2016年达到了这样的估值，没有最新的数据，无法判断股指是多少，接下来要进行判断。
房企长租公寓的排行榜，这是完全不同的运营主体，从这个榜单看得出来，大型房企占有的房源数量相对比较高。从成立时间上来看，房企集中在2016年和2017年介入这个领域，跟机构相比晚，整体房源的开业数量跟榜单相比还是比较少，说明进入的比较晚，规模目前还没有达到。从出租率来看，也明显低于机构类的前十的榜单。这说明房企无论规模拓展和运营能力和现阶段，与机构存在一定的差距。
这个榜单中，最后一列，我们列举了中长期目标，每一家房企都会公布自己的中长期目标，这是重要的参考目标，房企有非常强的房源获取能力，包括资金实力。如果这些目标按期完成的话，规模可以迅速的上涨，当然具体还要看执行的情况。
刚才看完行业的顶部企业，现在看底部的企业，每年都会做长租公寓的名单，我们列举从2017年以来，大家关注比较高的所谓破产的案例，可以非常明显的看出，资金链断裂，包括经营不善，使企业阵亡主要的原因，这说明运营能力还是非常核心的指标。有两家企业出现了火灾的情况，这说明了一个问题，安全一定是底线。还有两家的情况，最终遭遇了并购，说明行业的趋势。因为现在都做规模，未来并购的情况会越来越多。从企业总部所在地来说，有一线城市，也有二线城市，这说明了一个问题。他们之所以没有做下去，不是市场原因不够，而是要从自身找原因。
基于三个表格，基于我们对行业顶部和底部企业的分析，我们判断市场的情况，有点象矛盾的两面，我们总结了几个字，风口之上，泥沙俱下，资本竞逐，盈利成疑，表象繁荣，规范不足，行业未来发展成怎样，这是值得我们关注的。
