农业地产:一个新兴的暴利行业 ?

近期，在北京大学、清华大学等EMBA班的授课中，经常有总裁班的学员问授课老师这样的话题：房地产受到打压后，中国还会出现像房地产那样“暴利”的行业吗?

专家的回答是：任何行业都有“暴利”的机会，但任何行业都不可能永远“暴利”!

所谓的“暴利”是相对而言的，它是每一个行业从市场培育期走向成熟期的必然阶段，当年的家用电器、BB机、手机、电脑等行业同样如此。房地产之所以备受关注，是因为它与百姓生活的关联度和对民生影响的重要程度所导致的。

1980年以前，中国并没有房地产行业。当年人们对“房地产”的认知，如同现在人们对未来中国可能出现的“农业地产或生态农庄”的认知度一样陌生。

所谓“农业地产”，是指中国很有可能会在未来的5-10年内，出现以租赁农村土地，或建立有机农业生产基地为主要业务的新兴产业。这个产业将在“土地流转”、“城镇化建设”和“农民进城”等一系列的宏观政策和鼓励措施下快速形成。

第一，大量流转出来的农村土地，将在地方政府的干预和规划下，有偿租赁给相关财团、机构，并通过收取大规模流转出来的土地租金获得长期、稳定的地方财政收入。

第二，租赁土地的财团、机构，在租赁的土地上经营高附加值的经济作物、从事农产品供应链控制或现代农业规模化生产，从而获取利润。

第三，从事土地租赁中介业务的“土地买办”获得相应的劳务费用。

第四，广大农民将通过出让土地使用权而获得数额相当的一次性现金补偿，此后再通过出卖剩余劳动力成为“职业农民”。

以上推论并非空穴来风，专家认为促使“农业地产”业形成的理由如下：

一、人民币对美元汇率的升值，无论利害关系谁是谁非，它最终导致的结果必然是拉动中国经济增长“三驾马车”之一的外贸出口损失惨重。国家提出的“转变发展方向、改变发展思路”已明确说明以加工外贸为主的宏观发展方向的危机和风险性。拉动中国经济增长的另两驾马车中，唯一坚挺的是“内需”市场。而拉动内需的“重要支柱”产业是“房地产”和“汽车制造业”，显然依靠单一的“私家车”是无法长久拉动GDP增长的。

二、房地产业的风声鹤唳绝不仅仅是部分城市“房价过高”的问题。平均占地方政府财政收入79%(中央电视台语)的“土地财政”现象不可能长久持续，“城市化”的脚步也将随着城市扩张的“地皮极限”而无法长久供应政府的财政需求。相反，农村土地则是目前地方政府唯一可以长期重复利用的、稳定的，也是最大的财政保障来源。

三、2008年底中央提出的“土地流转”，以及关于农村城镇化建设步伐的加快，其根本目的就在于将农村“剩余”的劳动力和“闲置”土地集中利用。最佳“集中利用”农村土地的办法只有一个：租赁。

四、大量如“联想”这样的国内知名公司已悄悄地把资金向农村转移，它们的目的当然不可能是简单地去“种水稻”。

人人都在为钱发愁，没钱的愁缺钱，有钱的愁挣不来钱。河北的齐老板，本来想借着家乡发展的机会，在村里建一个小楼盘，但现在建设用地审批这么难，看上的村北那100亩地怎么才能批下来？和朋友合伙，只能筹措500万，资金量也差很多，怎么筹到钱？便也发起了愁。

带着两个问题，齐老板来到农合论坛找到赵财神寻求解决之道，这一趟，真没白来。短短半年，总体规划做完了，后续资金有着落了，跟政府的投资协议也签订了，原本一个小楼盘最后竟成了20亿的大项目。这是怎么做到的呢？

以农业产业凝聚人气，为解决民生提出土地需求

单纯跟政府要地建房子，难审批不说，地价还贵。换一个角度，以“城乡一体化产融结合示范园区”整体布局为出发点，推进农业产业化综合开发，以一产带动二三产业，实现一二三产产业融合、联动发展。产业带动经济发展，产业促进就业增加；引导村子及周边5~10个村劳动力就地转移成为农业产业及相关产业工人；人流的聚集带来消费的增加，同时也会对生活环境和生活条件提出新的更好的诉求，进而完成城乡一体化和美丽乡村建设的目标。如此，盖房子（新农村社区）顺理成章的成为的急需解决的民生需求。然后通过局部搬迁和土地复垦，置换建设用地指标。

合作社、招商、运营，三种方式解决资金问题

一是和村集体合作，由村集体成立经济合作社，实行股份制，成立理事会、监事会，动员村民入社集资，制定合理的利润分配方案以及风险保障机制，通过年底分红+利息，调动农民入社参股积极性。

二是对新农村社区进行规划设计，进行招商引资，村集体参股，开发商建设。

三是对全村进行城乡一体化统筹规划，交由专业的运营团队运营管理，由权威的专家团队全程指导，并寻求国开行、农发行的投资建设。

现在国家大力发展农业，推进农村改革，但农民上楼不是根本目的，根本目的是让我们农村摆脱贫困落后，家家户户住上现代化的新居，最终还是要让居民不仅有地儿住，更重要的是有事干，安居乐业。所以，给齐老板订的这个方案正是“新农村+产业园区”的模式，既解决用地指标，又解决产业问题，所以会受到政府的大力支持。

中国是一个农业大国，当前的“商机”已经显现，未来的中国“首富”必将在“农业地产”或“生态农庄”行业的名单中产生，请拭目以待。