在做贷款（特别是刚过户）的时候，很多人觉得三年先息后本的时间太短，青睐二十年等额本息的产品。
今天把这两个产品做个对比，看一下三年先息后本的产品是否真的成本高、安全性低。
一般看来，二十年等额本息的产品优势如下：
没有三年后过桥银行不放贷的风险；
不会产生过桥费用。
那么事实真的如此吗？
所有人都忽视了一点，或者说，为你操作这个产品的人，故意隐藏了这一点：二十年等额本息的产品，其实只有五年期，什么意思呢？第六十个月的时候，这个贷款就到期了或者需要过桥，是“五年期按照二十年还款”。
“截止目前深圳没有银行承诺有二十年等额本息的抵押贷产品”！
有人会说，也可以，好歹我用了五年，还是划算，那么，从资金利用率角度把两个产品做个对比（按500万贷款、月息4厘7测算）：
可以得出，第一年年底三年先期后本的产品，利用到的资金是500万，二十年等额本息的产品，利用到的资金是486万，后面做出相应递减，第六十个月的时候，二十年的产品本金只剩422万了，过程当中，每个月的月供，也是要比三年的产品多不少的。
我对房产投资的理解，是杠杆和选筹的结合，二者缺一不可，从这个角度，完全没必要在贷款期限没有到的时候去还掉一部分本金。
总结：做一笔贷款，三年先息后本的产品足够了，在到期之前，完全可以重新申请，选择额度、利率、年限都最优的产品，选择20年等额还款，最大受益者是害怕风险的银行。
