美国房地产之后的新兴行业

美国房产行业是美国国民经济的支柱性产业，半个世纪以来，房地产及其相关行业的消费一直高居GDP的五分之一左右，在全美国民经济的有形资产中，住房占比高达三分之一。

美国房地产市场经过两百多年的发展，形成了完善的市场体系、法律体系和调控体系。研究美国房地产行业使我们能够洞悉许多房地产发展规律，这对于房地产市场起步不久的我国来讲，有较好的借鉴意义。总的来讲，美国房地产有以下八大特点：

特点一：房地产行业发展与社会经济发展比较协调

美国房地产行业的发展与整体经济发展比较协调，之所以如此，主要是因为房地产投资者的风险意识强、投资决策科学，对经济发展与房地产行业的关系把握得比较准确。投资者在进行每一项房地产投资决策之前，往往要做大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等方面进行研究。研究时间甚至跨度前后十年，即对前十年的情况和后十年的预测都要仔细分析，然后在这个基础上设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产行业虽然也有周期性波动，但涨跌幅相对较小。

特点二：商业地产以租赁作为主要经营方式

美国的商场、办公楼、工厂等商业地产以租赁为主要经营方式，买卖的比例较小，且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的情况很少见。商业地产以租赁为主要经营方式有如下优点：有利于房地产专业化、规模化经营；有效减少公共部分产权分割带来的麻项；有利于租户盘活资金，资金不容易被套在房地产上；有利于房地产证券化的发展；有利于提高房地产市场分析的效率性，由于房地产租金水平能够比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将增强房地产价格的透明度，提高信息的收集效率，克服房地产售价的易变和不可捉摸性。

特点三：房地产业经营的规模化与专业化程度高

现代社会的发展加快了各行业的社会化、专业化分工，美国房地产行业也体现了这一特点。美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、地块划分商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。如土地开发商负责土地开发；地块划分商负责地块的规划设计；中介经纪商负责市场销售策划；保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险；抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的知识和经验，且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产项目规模大、档次高，房地产管理水平也非常高。

美国房地产的专业化还体现在用房的不建房建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司（或基金）开发并持有产权，然后由商家租赁经营。

特点四：房地产贷款结构以消费市场为主

美国房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。只有购房者买得起，开发的房子才能卖得，开发商才有回笼资金，这就形成了一个良性循环。相反，如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持，只能是房子越建越多，积压越来越多，直接导致房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安全。另外，贷款若流向开发市场也可能会使没有资金实力的公司空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定。实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。

特点五：拥有健全的房地产保险制度

保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作依靠保险业来分散和避免风险，使房地产投资、买卖、抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。房地产保险包括自然灾害保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方面。

特点六：集约用地，土地利用效率高

虽然美国地大物博，人口密度不高，但是美国在土地利用方面非常合理，充分利用每寸土地，土地的集约化程度和利用率很高。美国城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一户一幢外，商业地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中美国房地产之后的新兴行业心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使得城市环境优美，充满生机。

特点七：美国房地产行业的小公司效应

小公司效应指的是一旦公司的核心能力存在于个人，而不是公司组织内部的时候；一旦这一行业的比较优势很容易打败核心能力的时候，这个行业就将是小公司淘汰大公司。从行业生命周期来看，美国住宅业的还处于其生命周期的成长中期，这个产业时期的特点就是行业规模不断快速增长，行业内企业自由竞争，消费者需求的多样性和广泛性给予小型企业更多的生存空间。