来源：农村金融时报
倪丽萍
近年来，农村商业银行发放的抵押贷款越来越多。房地产抵押贷款具有抵押物易于处置和变现、升值潜力大、处置方式灵活等优点。其综合风险相对较小。但是，由于房地产抵押贷款涉及的环节较多，专业性较强，价值波动较大，如果不注意以下风险点并采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。
第一，调查借款人的房产数量，防止“先租后到”。发放房地产抵押贷款时，应详细调查借款人的实际房地产数量，检查是否存在欺诈、欺骗或隐瞒现象。如果借款人只有一套基本生活用房，除按揭贷款外，一般不允许申请经营性按揭贷款；如果借款人有多个房屋单元，但存在法律纠纷，应先解决后再决定是否处理。农村商业银行在办理抵押贷款前，还应详细了解借款人抵押的房产是否已出租给他人。对于租赁的房产，需要取得承租人承诺优先处置的保证书，否则不办理抵押贷款，以防出现“先租后到”的问题。出现“抵租”的情况，即抵押人设定抵押权后将抵押财产出租。这种情况下，登记抵押权优先于租赁权，银行可以办理房地产抵押贷款。
二是认真办理抵押登记，确保手续的完整性。办理抵押登记前，需要查明抵押财产是否属于“多重抵押”？如果属于“多重抵押”，需要经常进行贷后检查，掌握借款人和抵押财产的情况，在出现影响贷款偿还的不利因素时，尽快采取有利措施，最大限度地减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房地产和土地使用权一并抵押，以便处置和变现。抵押登记的期限比抵押贷款的期限长，银行要有足够的时间处置抵押财产。办理房地产抵押贷款时，要通过房产证等方式详细了解房地产的实际权属。对于共有财产，共有人有多少？业主是否同意用房产抵押来办理贷款？只有所有财产共有人亲自签字同意，才能抵押，避免法律纠纷。
第三，注意土地的性质和使用年限。办理抵押贷款前，要搞清楚房地产占用土地的性质，分清出售的土地属于住宅类还是工业类。根据土地性质，检查土地使用期限是否到期。对于即将到期或已经到期的土地，地上附着物不得申请抵押贷款。对于划拨的土地，应与借款人签订合同，要求借款人在处置该房产时支付土地出让金，并相应降低抵押贴现率，以确保抵押风险的全覆盖。
四是加强贷后抵押物检查，防止土地使用性质发生变化。在办理抵押贷款前，检查土地使用证上载明的土地用途是否与借款人的实际用途一致。如果不一致，就不申请房贷。即使在办理贷款前是一致的，也应在贷款发放后定期进行贷后检查，查看借款人土地的实际用途是否发生了变化，并根据变化情况及时采取有效措施。在建工程抵押贷款的重点管理是由于在建工程的特殊性；为在建工程发放的抵押贷款应单独管理，要求借款人在单位设立基本账户，当期付款应通过单位办理，借款人资金的使用应全程监督。
第五，注意培养自己的房地产估价师，注意第一还款来源。为了准确获得抵押财产的评估价格，农村商业银行应加快对自己的财产评估师的培训，对抵押财产进行公平、公正的评估。现阶段，虽然无权决定评估机构对抵押财产的评估，但可以根据自身的实际评估价格确定贷款发放的折现率。房地产评估中介机构出具评估报告后，内部评估人员应对抵押财产进行二次评估，根据自己的评估价格和一定比例确定实际贷款金额，掌握控制贷款金额的主动权，防范信用风险。在发放房地产抵押贷款时，要更加注重第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，还要对借款人进行财务分析、现金流分析和非财务分析，并经常对借款人进行贷后检查和分析，动态反映贷款形式，从根本上提高房地产抵押贷款质量，有效防范房地产抵押贷款风险。
