2019年,国家住建部发布了《住房和城乡建设部办公厅关于开展农村住房建设试点工作的通知》(以下简称《通知》),标志着我国的乡村住宅建设发展正式进入了新的历史时期。新时期下,乡村建筑市场有哪些新的变化?行业前景又是如何的?要分析这一系列的问题,需要我们对现有的行业相关数据作出专业的判断和分析。
今日,本刊记者走进了一家专门从事乡村自建房行业的互联网企业——北京易盖房科技有限公司,针对相关问题采访了市场营销部门经理,接下来我们一起来看看他是如何分析现有行业数据,判断未来市场前景的。
Q:现行的乡村土地尤其是宅基地政策下,决定自建房市场的关键性数据是什么?
A:乡村建房市场和城市的房地产市场的共同点之一就是规模主要取决于人口数量、密度及结构。我们可以从2017年国家统计局公布的一组关于乡村住宅的数据中得到这样的判断㎡是我国2016年居民人均住房建筑面积,而这里面,农村居民的人均住房建筑面积数据是45.8㎡,城镇居民人均住房建筑面积为36.6㎡;2012—2016年,这两项数据的年均增长率分别为农村人均建筑面积增长率5.4%、城镇2.7%。以此类推,到2019年末,中国农村居民人均住房建筑面积应该已经达到50㎡以上。
2017年国家统计局的年度统计数据显示,2017年末,全国户籍人口城镇化率为%,也就是说农村户籍人口占全国总人口的%,我们暂时可以将%作为目前最接近真实的乡村户籍人口占比数据。根据2020年中央政府最新公开的全国人口数据,2019年末,我国总人口已经达到了万人,可以大概计算出乡村户籍的人口约有万人。
Q:人口数据对乡村住宅市场意味着什么呢?
A:当然是潜在的市场经济规模。我们还是根据刚才提到的农村居民人均住房建筑面积50㎡来算,2020年全国农村居民总的住房建筑面积预计达到亿㎡。同时,根据住建部公布的《2017年中国城乡建设统计年鉴》中有这样一组数据:中国大陆地区万个村庄中,7.56亿的乡村户籍人口,总共的住宅面积是亿㎡,算下来人均是32.6㎡。
即使保守计算,8亿农村居民的260.8亿㎡建筑面积住房中,有1/3达到了《通知》中有关“适应新的生活方式的宜居型农房”的要求或标准,也就是还有2/3的现有农民住房,约174亿㎡的乡村住宅需要进行改造或重建。
而如果要达到2020年人均50㎡的农村居民平均建筑面积水平,现有的农村住房和403.5亿㎡的总量还存在比较大的差距,意味着至少还有142.7亿㎡的住房建筑需要新建。那么我们把这个数据和上述需要重建或改造的174亿㎡相加,意味着在未来15年内,中国农村至少需要改造或新建316亿㎡建筑面积的农村住房。如果按照住建部推出的功能现代、结构安全、绿色环保的宜居型农房标准,估算下来,从设计到土建、室内工程完工(包括简单装修),农民新建住房投入的成本最低将在2000元/㎡左右。316亿平方米农民住房的改造新建,可直接带来63.2万亿元的乡村建筑市场经济规模。
Q:说到房地产,那么乡村和城市的区别、共同之处有哪些呢?
A:我国的乡村住宅和城市的不同点,主要在于绝大多数都是自建房,没有高额的政府土地出让金和开发商的利润,成本基本都是业主自主投入的,用于建筑建造。但共同之处在于,房地产的发展,都会对其他产业,比如钢铁、建材、家装、电器设备、交通物流、商业服务等等行业,带来拉动效应。
根据世界银行的相关数据模型,每100元的住宅可带动130元—150元的其他相关消费,综合考虑我国农村市场的现状,我们根据价值计算和消费力相对较弱的现实,将这一拉动系数暂时按100:120来计算,可得出,63.2万亿的农村新建现代宜居型的住房建设,还能带来75.84亿元的附加GDP增长。两者相加,仅新建农民住房一项,就可为未来15年带来139万亿元的GDP增长。
Q:乡村住宅市场未来还会带动哪些周边产业的发展呢?
A:乡村现代化建设除了需要农民住房的宜居型改造或着新建外,还会有其他方面,比如生活、经营和商业需求的用房改造、扩建,以及新兴产业和城市转移而来的各种其他产业的工业用房等等。保守估计,这些房地产的消费规模以及其所带动的附加产业,也会在40万亿元以上。所以我们可以预见的是,在未来十几年的中国现代化发展进程中,乡村住房和产业用房现代化会是新时代里具有最大发展空间的行业及产业。
除了现有的固定资产的现代化改造,乡村现代化建设,还将带来新的市场商业机遇。比如城乡一体化融合发展国家战略下,可能带来的城乡融合型新兴事业的发展;移动互联网信息时代大背景下城市产业的“上山下乡”等等。
小结
从本次采访带来的数据分析来看,未来10多年内,接近180万亿元的中国乡村现代化市场所需要的消费投入,将大幅带动中国的GDP增长,而这些绝大多数不可能来自于政府的公共财政,主要还是需要依靠社会各方的市场化资本投入。
我们从2016年以来,各种“互联网+建筑”企业纷纷投入乡村市场竞争,这一形式预见,在2019年住建部发布《住房和城乡建设部办公厅关于开展农村住房建设试点工作的通知》以后,随着市场经济规模的扩张,行业竞争必将愈演愈烈;在乡村建设的巨大蓝海市场已经初现规模的现在,及未来10年内,乡村自建房住宅比将会由经济市场带来巨大的行业变革和发展。
